Informationen – Mietrechte und Pflichten
Mieter und Vermieter – ein Verhältnis, das über Jahre ungetrübt sein kann, aber nicht muss. Schaut man sich einmal an, wie viele Prozesse rund um das Thema “Mieten & Vermieten” geführt werden und welchen Zulauf die Mietervereine in Deutschland haben, so wird schnell klar, dass dieses Thema ein erhöhtes Konfliktpotenzial bietet.
Das Ganze fängt mit der Suche nach dem richtigen Objekt an. Oftmals ist hierbei eine Maklerprovision zu zahlen, über deren Höhe es ganz bestimmte gesetzliche Vorgaben gibt. Nicht jeder weiß das, und einige Makler versuchen immer noch, mehr Provision herauszuholen, als es ihnen eigentlich gesetzlich erlaubt wäre.
Weiter geht es mit der Ausfertigung des Mietvertrags. Hier müssen alle Angaben zur Mietsache in korrekter Form dargelegt werden, zum Beispiel der Mietpreis, welcher wiederum die Kaltmiete, die Nebenkosten und – daraus errechnet – die Warmmiete enthält. Die Konditionen für die Mietzahlungen müssen ebenfalls im Mietvertrag ganz genau festgehalten werden, insbesondere hinsichtlich der Zahlung einer Staffelmiete oder ähnlichem.
Einen solchen Mietvertrag gibt es übrigens in verschiedenen Ausfertigungen, auch für Sonderfälle (z. B. Mietkauf) sind im Fachhandel entsprechende Exemplare erhältlich. Dies gilt auch, wenn lediglich ein Zeitmietvertrag aufgesetzt werden soll.
Oft gibt es über die Mietpreise Streitigkeiten. Hierbei hilft es, einen Experten zurate zu ziehen, der sich beispielsweise mit dem Mietspiegel vor Ort beziehungsweise den Vergleichsmieten gut auskennt. Das kann entweder ein Immobiliensachverständiger, ein unabhängiger Makler oder auch ein auf dieses Gebiet spezialisierter Rechtsanwalt sein.
Unabhängig von den Verhandlungen mit dem Vermieter steht es jedem Mieter frei, entsprechende Zuschüsse und Hilfsmaßnahmen von staatlicher Seite in Anspruch zu nehmen, wenn das Einkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigt und er somit berechtigt ist, Hilfen – zum Beispiel in Form von Wohngeld – zu beziehen.
In Deutschland ist ganz klar gesetzlich geregelt, welche Rechte und Pflichten sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter auferlegt werden. Diese Rechte und Pflichten können sehr vielseitig ausfallen. Nehmen wir zunächst einmal die Rechte und Pflichten seitens des Mieters etwas näher in Augenschein. Bereits vor dem Anfertigen des Mietvertrags kann der Mieter dazu verpflichtet werden, eine Selbstauskunft über seine persönlichen beziehungsweise finanziellen Verhältnisse zu erstellen. Weiterhin ist er in fast allen Fällen zur Zahlung einer Mietkaution in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten verpflichtet. Bewohnt er die Mietsache schließlich, unterliegt er einer so genannten Instandhaltungspflicht, was heißt, dass er die Mietsache nach bestem Wissen und Gewissen behandeln und über die Zeit instandhalten muss. Diese Regelung beinhaltet auch eine Anzeigepflicht, in deren Rahmen der Mieter dem Vermieter aufgetretene Schäden unverzüglich anzuzeigen hat. Weiterhin unterliegt der Mieter bei der Rückgabe der Mietsache einer Rückbaupflicht, das heißt, er muss eventuell vorgenommene Umbauten an beziehungsweise in der Mietsache so rückgängig machen, dass diese dem Übergabezustand nach Abschluss des Mietvertrages entspricht. Im Übrigen sollte der Mieter hinsichtlich der Gefahr von auftretenden Schäden nicht nur an der Mietsache, sondern auch an seinem persönlichen Eigentum, eine Hausratversicherung abschließen.
Das Ganze hört sich zunächst einmal recht streng an, jedoch unterliegt der Mieter selbstverständlich nicht nur diesen Pflichten, sondern ihm stehen auch entsprechende Rechte zu. Im Falle von Mängeln an der Mietsache, die nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums vom Vermieter behoben werden, kann der Mieter eine Mietminderung ansetzen. Hilft auch das nicht, kann er von seinem gesetzlichen Zurückbehaltungsrecht gebrauch machen und die Miete im Einzelfall auch ganz einbehalten. Ist der Zustand für den Mieter nicht mehr tragbar, kann er entweder eine Teilkündigung oder eine komplette Mietvertragskündigung aussprechen. Doch auch, wenn das Mietverhältnis ohne solche Streitpunkte enden sollte, genießt der Mieter einige Rechte. So kann er beispielsweise unter ganz bestimmten Voraussetzungen einen Ersatzmieter bereitstellen, um die Kündigungsfrist für die Mietsache zu verkürzen. Bei eventuellen Abmahnungen oder einer Kündigung durch den Vermieter genießt außerdem ein Widerspruchsrecht.
Kommen wir zu den Rechten und Pflichten des Vermieters. Auch diese sind gesetzlich ganz genau festgelegt. Das fängt schon bei der Angabe der Wohnfläche der Mietsache an, geht über vielerlei gesetzliche Bestimmungen zu den Themen Mieterhöhung, Abnutzung der Mietsache, Renovierung, Bagatellschäden etc. und beinhaltet noch vieles mehr. Auch im Falle einer Tierhaltung muss der Vermieter bestimmte gesetzliche Richtlinien beachten, er darf diese – zumindest bei bestimmten Tierarten – nicht von vornherein ausschließen.
Überhöhte Mietzinsforderungen können in Deutschland als Mietwucher deklariert werden, in diesem Fall können den Vermieter empfindliche Strafen erwarten. Das Gleiche gilt bei einer Kündigung des Mietverhältnisses, die nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. So darf ein Vermieter beispielsweise wegen Eigenbedarf nur dann kündigen, wenn er diesen explizit nachweisen kann. Auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nur in engen gesetzlichen Grenzen möglich, z. B. dann, wenn ein dauerhafter Mietrückstand vorliegt und zuvor eine Abmahnung ausgesprochen wurde. Bleiben die Mietzahlungen weiterhin aus und der Mieter weigert sich, das Objekt zu räumen, so kann der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch machen oder sogar eine Zwangsräumung beantragen.
Selbstverständlich kommt es zu solch extremen Fällen nur ganz selten. Meist läuft das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter doch recht gesittet ab, kleine Unstimmigkeiten lassen sich häufig schon durch ein Gespräch klären. So sollten beispielsweise Vorschäden an der Mietsache direkt in den Mietvertrag aufgenommen beziehungsweise bei Übergabe der Mietsache schriftlich und bildlich dokumentiert werden.
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