In welchen Fällen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung (nicht) fällig?
Grundsätzlich können Vorfälligkeitsentschädigungen nur dann beansprucht werden, wenn es sich um ein Darlehen mit Zinsfestschreibung handelt, wie es in der Regel vor allem bei
Immobilienfinanzierungen der Fall ist. Bauspar- und Verbraucherdarlehen fallen so zum Beispiel nicht unter diese Regelung.
In bestimmten Einzelfällen, zum Beispiel bei der Veräußerung einer Immobilie oder beim von der Bank ausgeschlagenen Wunsch nach Erweiterung des ursprünglichen Kredits, ist es möglich, von seinem Recht auf Darlehenskündigung Gebrauch zu machen. Ganz grundsätzlich ist die Bank jedoch nicht dazu verpflichtet, die Darlehen vor Ende der Zinsfestschreibungsfrist (in der Regel 10 Jahre) zurückzunehmen. Tritt ein solcher Fall auf, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern.
Bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren, die mit dem Datum der vollständigen Auszahlung des Darlehens in Kraft tritt, hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, nach Ablauf dieser 10 Jahre innerhalb einer sechsmonatigen Frist ohne Vorfallsentschädigungen sein Darlehen zu kündigen. Wer sich bereits bei nicht auf 10 Jahre festlegen möchte, der hat bei verschiedenen Kreditinstituten die Möglichkeit, vorzeitige Kündigungsfristen vertraglich zu vereinbaren, die noch vor Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist liegen. Für grundpfandrechtlich besicherte Darlehen kann nur dann eine Vorfälligkeitsentschädigung eingefordert werden, wenn der Kreditnehmer die drei- bzw. sechsmonatige Kündigungsfrist nicht einhält. Ähnliches gilt für Darlehen mit einer variablen Verzinsung: Hier wird eine Vorfälligkeitsentschädigung nur dann fällig, wenn der Kreditnehmer die Kündigungsfrist von drei Monaten nicht einhält.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird vom Kreditinstitut dann verlangt, wenn durch die Kündigung ein Zinsausfallschaden entsteht. Ein solcher entsteht dann, sobald der ursprünglich vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Satz für ein Ersatzgeschäft, wie etwa eine Neuausleihung (Aktiv-Aktiv-Methode) oder die Anleihe in Hypothekenpfandbriefe (Aktiv-Passiv-Methode), liegt.
Beispielsweise bei einer Neuausleihung berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung aus der Zinsdifferenz und einem Zinsmargenschaden, der aus dem Verlust eines für die Restlaufzeit berechneten Gewinns entsteht. Die Zinsmarge muss jedoch um Risikokosten und den Verwaltungsaufwand bereinigt werden, bislang wurde in der Rechtssprechung eine Marge von 0,5 % anerkannt. Grundsätzlich gilt dabei die Regel: Je länger die noch ausstehende Restlaufzeit, umso höher die Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypothekenpfandbriefen entsteht durch die Differenz zwischen dem erforderlichen Betrag zum Abschluss von Ersatzgeschäften und dem vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrag. Zunächst werden dabei die ausfallenden Zahlungen erfasst und dann durch die Zins- und Rückzahlungsbeträge aus (fingierten) Hypothekenpfandbriefgeschäften inkl. der nach Laufzeit gestaffelten Renditen, die bei der Darlehensrückzahlung als abgeschlossen gelten, ausgeglichen. Dabei dürfen jedoch keine PEX-Rendite verwendet werden, wie der bereits 2004 geurteilt hat.
Ganz generell betrachtet müssen bei der Vorfälligkeitsentschädigung immer alle Tilgungsmöglichkeiten und auch die ersparten Risiko- ( angemessen in Höhe von 0,15 % des Kapitals) und Verwaltungskosten (5,11 Euro monatlich) der Bank berücksichtigt werden. Diese Sachverhalte kommen dem Darlehensnehmer zugute. Die Bank darf es sich jedoch vorbehalten, eine Bearbeitungspauschale für die frühzeitige Ablösung einzufordern.
Da Darlehensverträge an ein Allgemeine Geschäftsbedingungen geknüpft sind, hat der Darlehensnehmer jedoch immer die Möglichkeit, bei der Vorfälligkeitsentschädigung einen Gegenbeweis anzutreten, um die Schadenssumme geringer ausfallen zu lassen. Ein Beispiel dafür wäre etwa ein Hausverkauf, mit dem das Darlehen frühzeitig abgelöst werden könnte die Neufinanzierung des Hauses jedoch bei der gleichen Bank beauftragt wird.
Alternative zur Vorfälligkeitsentschädigung: Die einvernehmliche Vertragsauflösung
Generell entscheidet die Bank selbst, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung ganz, teilweise oder gar nicht eingefordert werden soll. Häufig wird auf diese Forderung gänzlich verzichtet, wenn eine einvernehmliche Vertragsauflösung zugunsten eines Ersatzgeschäftes oder eine Änderung der Bedingungen des bestehenden Darlehensvertrags vorgenommen wird und die Bank somit keinen Schaden davon tragen muss. Eine solche einvernehmliche Vertragsauflösung wird häufig im Falle eines Objekt- oder eines Schuldnertausches vorgenommen. Beim Objekttausch wird dabei die ursprüngliche Immobilie, für die das Darlehen aufgenommen wurde, verkauft und im Gegenzug dazu eine neue erworben. In einem solchen Fall und wenn die neue Immobilie mindestens so wertvoll ist wie die alte kann der ursprüngliche Kreditvertrag zu den ursprünglichen Konditionen und mit geänderter Kreditsicherheit bestehen bleiben.
Beim Schuldnertausch hingegen wird nicht das Objekt, sondern der Kreditnehmer ausgetauscht. Neuer Kreditnehmer ist in einem solchen Fall meist der Käufer der Immobilie, dessen Bonität jedoch nicht unterhalb der des ursprünglichen Kreditnehmers liegen darf. Da der Bank weder beim Objekt- noch beim Schuldnertausch ein Schaden entsteht, willigt sie dieser Vertragsänderung in der Regel ein und somit wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die Bank wird jedoch sehr wahrscheinlich eine Bearbeitungsgebühr berechnen.
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